Начало 2026 года принесло комплекс поправок, которые перестраивают правила игры на рынке первичной недвижимости. Законодатели изменили налоговые нормы, градостроительные правила, порядок долевого строительства и условия господдержки — последствия ощутят девелоперы, частные застройщики и покупатели.
Новые обязательства для застройщиков
Мораторий на взыскание неустоек с застройщиков отменён: с 1 января 2026 года вновь действует часть 2 статьи 6 ФЗ?214. При просрочке передачи квартиры дольщик вправе требовать неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день задержки. Одновременно повысилась ставка НДС до 22%, что увеличивает себестоимость стройки и цены на новостройки.
- Рост расходов затрагивает прежде всего стройматериалы, услуги подрядчиков и аренду техники.
Кроме того, в большинстве регионов (кроме Москвы, Петербурга и Севастополя) кадастровая оценка переводится в работу через Национальную систему пространственных данных — цель унификация методик, но первые практические эффекты пока под вопросом.
ИЖС и частные застройщики: контроль и регистрация
В Московской области запущен трёхлетний эксперимент: при покупке участка под ИЖС после 1 января 2026 года ГПЗУ выдаётся автоматически и фиксирует параметры застройки. Кадастровый инженер обязан сверять готовый объект с ГПЗУ — при нарушениях регистрация права может быть отказана. Усилены требования к обязательной постановке на кадастровый учёт и регистрации прав сразу после завершения работ.
Кроме того, нормы ФЗ?214 распространились на коттеджные поселки: расчёты через счета эскроу, регистрация договоров в Росреестре и обязательная передача инфраструктуры стали стандартом защиты покупателей.
Поддержка семей, цифровизация и новые сроки
Программа «Семейная ипотека» ужесточила правило: одна семья — один льготный кредит (супруги выступают созаёмщиками одного договора). Материнский капитал можно использовать без согласия банка при выделении долей детям, а с 1 февраля капитал индексирован на 6,8%. Также расширены льготы по региональным ипотекам (Дальний Восток, Арктика) и увеличены налоговые вычеты для семей с тремя и более детьми (дополнительные кв. метры по кадастру).
Срок оплаты ЖКХ сдвинут на 15-е число следующего месяца, установлен предельный рост тарифов в 2026 году — до 7% с дальнейшей региональной дифференциацией. Для сделок с недвижимостью планируется переход на электронные форматы с биометрией, а споры о приостановке регистрации можно будет обжаловать во внесудебном порядке через апелляционные комиссии.
Итог: госрегулирование усилилось — права покупателей расширяются, но одновременно растут издержки и требования к застройщикам. Новые электронные инструменты и механизмы обжалования должны ускорить процессы, но участникам рынка важно оперативно адаптировать документы и финансовые планы.
