В последние годы владельцы недвижимости столкнулись с серьезными трудностями при выселении арендаторов, даже когда у них есть краткосрочные договоры аренды. Эта проблема становится особенно актуальной, когда срок действия договора истекает, а арендаторы не спешат освобождать жилье.
Как долгосрочные договоры превращают аренду в трудности
Многие собственники, стремясь избежать обязательной регистрации в ЕГРН и связанных с ней неудобств, предпочитают подписывать договоры сроком менее года. Это позволит избежать предоставления арендаторам приоритетного права на заключение нового соглашения. Обычно такие контракты имеют срок в 11 месяцев с возможностью продления при отсутствии возражений. Однако эта схема больше не так надежна для арендодателей, как раньше.
Недавние разъяснения Конституционного суда уточнили, что арендодатель может расторгнуть краткосрочный договор без суда лишь при наличии веских оснований, четко прописанных в контракте — например, задолженности или других серьезных нарушений со стороны арендатора. В противном случае выселение возможно только через судебные инстанции.
Правовые изменения и их последствия
Согласно нововведениям, если арендные отношения фактически продолжаются больше года благодаря автоматической пролонгации контракта, такие договоры могут считаться долгосрочными. В таких случаях выселение арендаторов возможно лишь через суд, что подтверждается Постановлением Конституционного Суда РФ от 2022 года.
Суд также отметил недопустимость одностороннего расторжения долгосрочных договоров по инициативе арендаторов без обращения в судебные органы. Это значит, что договоры, изначально заключенные на короткий срок, могут переходить в долгосрочные, если в них есть пункт о автоматическом продлении.
Рекомендации для арендодателей
- Рекомендуется заключать аренду на срок не более одного года и исключать пункт об автоматической пролонгации.
- Если возникает необходимость продолжить аренду, лучше заключить новый краткосрочный договор.
Такие меры помогут арендодателям избежать проблем с расторжением и выселением арендаторов, что соответствует позиции, озвученной Конституционным Судом. В актуальных экономических условиях понимание всех нюансов аренды становится особенно важным для владельцев недвижимости.
