Недавнее решение Верховного суда РФ по резонирующему делу «Долина-Лурье» обрадовало многих покупателей квартир, ведь оно было принято в их пользу (дело № 5-КГ25-174-К2). Многие восприняли это как сигнал о завершении эпохи, когда квартиры изымались у добросовестных владельцев.
Однако полное текстовое определение ВС РФ указывает, что спешить с оптимизмом не стоит:
- Отмена прежних решений была связана с ошибочным применением статьи 178 Гражданского кодекса РФ, которая ранее признала сделку недействительной.
- Верховный суд напомнил, что заблуждение продавца по поводу мотивации сделки не служит основанием для ее аннулирования.
- Если покупатель действовал добросовестно и не мог распознать заблуждение продавца, суд имеет право отклонить иск о признании сделки недействительной.
Таким образом, если покупатель сумеет подтвердить, что он предпринял все разумные меры для проверки как продавца, так и квартиры, а сама сделка была заключена в полном соответствии с нормами, то продавец не сможет впоследствии ссылаться на заблуждение, чтобы отменить сделку.
Однако важно отметить, что это не препятствует отмене сделки по другим основаниям, например, по статье 177 ГК РФ, где продавец может быть признан не способным осознавать значение своих действий. Это одно из наиболее распространенных оснований для признания сделок недействительными.
Верховный суд также подчеркивает, что доказанная неспособность продавца понимать последствия своих действий, будет иметь приоритетное значение и может аннулировать сделку, даже если покупатель действовал добросовестно.
По этой причине, в сомнительных ситуациях предварительное психолого-психиатрическое обследование продавца остается крайне важным. Обычная справка от психиатра в таких случаях может оказаться недостаточной; суды предпочитают экспертное заключение от лицензированных специалистов.
